Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена)

Прежде чем решиться на приобретение недвижимости, у которой уже есть собственник, обязательно необходимо провести юридическое сопровождение сделки с недвижимостью. Квартиры, жилые дома, нежилые помещения на вторичном рынке имеют высокую покупательскую привлекательность. И это не удивительно, ведь такими объектами можно пользоваться сразу после регистрации перехода права собственности, а не ждать и переживать годами, когда они будут построены.

Однако приобретение недвижимости на вторичном рынке, имеет и свои серьезные недостатки. Во-первых, значительно более высокая цена на эти объекты по сравнению с новостройками. А во-вторых, юридическая история объекта, которая в худшем случае может привести к признанию сделки по приобретению Вами недвижимости недействительной и утрате прав на нее. Поэтому юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, является необходимостью для сохранения в целостности Ваших нервов и вложенных денежных средств.

Обычно покупатели недвижимости ограничиваются услугами риелтора по подбору объекта и оформлению сделки. Но этого не достаточно для того, чтобы быть уверенным в чистоте совершаемой сделки. Ведь большинство риелторов имеют лишь общее представление об основаниях признания сделок недействительными, условиях признания покупателя добросовестным приобретателем, возможности выселения членов семьи собственника из квартиры. Совершая сделку, наряду с услугами риелтора всегда целесообразно воспользоваться услугами опытного адвоката по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью.

На что стоит обратить внимание при приобретении недвижимости?

В первую очередь необходимо проанализировать цену недвижимости. Она не должна быть ниже рыночной. Заниженная цена должна Вас насторожить. Скорее всего она рассчитана на быстрый сбыт объекта.

Покупать недвижимость лучше непосредственно у продавца, а не у доверенного лица. Как показывает жизнь, большинство оспариваемых сделок с недвижимостью были совершены по поддельным доверенностям. Нужно внимательно изучить паспорт владельца недвижимости, нет ли в нем повреждений, соответствует ли фотография в паспорте его владельцу. С вниманием отнеситесь к таким заявлениям продавца, как: «Я очень сильно похудел» или «Я нарастил волосы».

Далее проверяются все предыдущие сделки по отчуждению недвижимости. Чем меньше таких сделок, тем лучше. Насторожить должно большое количество сделок с объектом за непродолжительный период времени. Скорее всего здесь нарушены чьи-то права, а ряд сделок – это попытка усложнить оспаривание сделок и признать будущих покупателей добросовестными приобретателями. Однако, в ходе юридического сопровождения сделки с недвижимостью, опытный адвокат предостережет от сомнительной сделки и разъяснит покупателю, что в ряде случаев недвижимость может быть изъята даже у добросовестного приобретателя.

Итак, осуществляя юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, адвокат проверяет: имеются ли в отношении недвижимости какие-либо правопритязания, обременения (залог, арест), запреты на совершение сделок, возражения в отношении зарегистрированного права. Проверяет всю цепочку сделок по отчуждению недвижимости и определяет вероятные нарушения прав кого-либо из лиц, претендующих на недвижимость (наследников, несовершеннолетних, недееспособных). Так, наиболее рискованными являются сделки по приобретению недвижимости, права на которую переходили в порядке наследования, так как нотариусу не всегда удается определить круг наследников. А наследник, который не знал об открывшимся наследстве, может «объявиться» в самый неподходящий момент и заявить свои права на имущество.

Проверяя чистоту сделки, обязательно устанавливаются все лица, которые когда- либо были зарегистрированы в квартире, а также куда и когда они были выписаны. Ведь если из квартиры перед приватизацией были выписаны несовершеннолетние или недееспособные лица, то есть риск оспаривания ими сделок с квартирой. Особенно внимательно стоит относиться к покупке квартиры, которая находится или ранее находилась в собственности несовершеннолетних лиц. Для совершения таких сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если разрешение было получено, то обязательно нужно проверить, было ли оно исполнено в полном объеме (приобретено ли детям другое жилье взамен освобождаемого). На практике имели место случаи, когда недобросовестные родители «забывали» наделить детей собственностью, либо сами сталкивались с покупкой проблемного жилья и пытались возвратить проданную квартиру.

Для того, чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, нужно тщательное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Покупая недвижимость, желательно проверить не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Это нужно для того, чтобы сделка не могла быть оспорена по причине того, что продавец не осознавал суть сделки и значения совершаемых действий. Если выяснится, что продавец состоит на учете в этих учреждениях, от сделки лучше отказаться. В случаях, если причина обращения в диспансеры была не серьезной, на сделку все-таки лучше пригласить дипломированного психиатра, который проверит сделкоспособность продавца и напишет об этом соответствующее заключение.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью предполагает также подготовку выверенного договора, на основании которого будет осуществлен переход права собственности к покупателю. В договоре можно предусмотреть дополнительные обязательства сторон, например, о необходимости снятия с регистрационного учета и выселении. Адвокат поможет правильно составить условия договора с банком о порядке доступа к банковским ячейкам для изъятия денежных средств или расписок продавца о получении денег.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна имеет большой опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью. Если Вам нужна квалифицированная юридическая помощь при приобретении недвижимости, обращайтесь, буду рада помочь Вам!

© Адвокат Оксана Вашанова