Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена)

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостьюПрежде чем решиться на приобретение недвижимости, у которой уже есть собственник, обязательно необходимо провести юридическое сопровождение сделки с недвижимостью. Квартиры, жилые дома, нежилые помещения на вторичном рынке имеют высокую покупательскую привлекательность. И это не удивительно, ведь такими объектами можно пользоваться сразу после регистрации перехода права собственности, а не ждать и переживать годами, когда они будут построены.

Однако приобретение недвижимости на вторичном рынке, имеет и свои серьезные недостатки. Во-первых, значительно более высокая цена на эти объекты по сравнению с новостройками. А во-вторых, юридическая история объекта, которая в худшем случае может привести к признанию сделки по приобретению Вами недвижимости недействительной и утрате прав на нее. Поэтому юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, является необходимостью для сохранения в целостности Ваших нервов и вложенных денежных средств.

Обычно покупатели недвижимости ограничиваются услугами риелтора по подбору объекта и оформлению сделки. Но этого не достаточно для того, чтобы быть уверенным в чистоте совершаемой сделки. Ведь большинство риелторов имеют лишь общее представление об основаниях признания сделок недействительными, условиях признания покупателя добросовестным приобретателем, возможности выселения членов семьи собственника из квартиры. Совершая сделку, наряду с услугами риелтора всегда целесообразно воспользоваться услугами опытного адвоката по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью.

На что стоит обратить внимание при приобретении недвижимости?

Юридическое сопровождение сделкиВ первую очередь необходимо проанализировать цену недвижимости. Она не должна быть ниже рыночной. Заниженная цена должна Вас насторожить. Скорее всего она рассчитана на быстрый сбыт объекта.

Покупать недвижимость лучше непосредственно у продавца, а не у доверенного лица. Как показывает жизнь, большинство оспариваемых сделок с недвижимостью были совершены по поддельным доверенностям. Нужно внимательно изучить паспорт владельца недвижимости, нет ли в нем повреждений, соответствует ли фотография в паспорте его владельцу. С вниманием отнеситесь к таким заявлениям продавца, как: «Я очень сильно похудел» или «Я нарастил волосы».

Далее проверяются все предыдущие сделки по отчуждению недвижимости. Чем меньше таких сделок, тем лучше. Насторожить должно большое количество сделок с объектом за непродолжительный период времени. Скорее всего здесь нарушены чьи-то права, а ряд сделок – это попытка усложнить оспаривание сделок и признать будущих покупателей добросовестными приобретателями. Однако, в ходе юридического сопровождения сделки с недвижимостью, опытный адвокат предостережет от сомнительной сделки и разъяснит покупателю, что в ряде случаев недвижимость может быть изъята даже у добросовестного приобретателя.

Итак, осуществляя юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, адвокат проверяет: имеются ли в отношении недвижимости какие-либо правопритязания, обременения (залог, арест), запреты на совершение сделок, возражения в отношении зарегистрированного права. Проверяет всю цепочку сделок по отчуждению недвижимости и определяет вероятные нарушения прав кого-либо из лиц, претендующих на недвижимость (наследников, несовершеннолетних, недееспособных). Так, наиболее рискованными являются сделки по приобретению недвижимости, права на которую переходили в порядке наследования, так как нотариусу не всегда удается определить круг наследников. А наследник, который не знал об открывшимся наследстве, может «объявиться» в самый неподходящий момент и заявить свои права на имущество.

Проверяя чистоту сделки, обязательно устанавливаются все лица, которые когда- либо были зарегистрированы в квартире, а также куда и когда они были выписаны. Ведь если из квартиры перед приватизацией были выписаны несовершеннолетние или недееспособные лица, то есть риск оспаривания ими сделок с квартирой. Особенно внимательно стоит относиться к покупке квартиры, которая находится или ранее находилась в собственности несовершеннолетних лиц. Для совершения таких сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если разрешение было получено, то обязательно нужно проверить, было ли оно исполнено в полном объеме (приобретено ли детям другое жилье взамен освобождаемого). На практике имели место случаи, когда недобросовестные родители «забывали» наделить детей собственностью, либо сами сталкивались с покупкой проблемного жилья и пытались возвратить проданную квартиру.

Для того, чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, нужно тщательное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Покупая недвижимость, желательно проверить не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Это нужно для того, чтобы сделка не могла быть оспорена по причине того, что продавец не осознавал суть сделки и значения совершаемых действий. Если выяснится, что продавец состоит на учете в этих учреждениях, от сделки лучше отказаться. В случаях, если причина обращения в диспансеры была не серьезной, на сделку все-таки лучше пригласить дипломированного психиатра, который проверит сделкоспособность продавца и напишет об этом соответствующее заключение.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью предполагает также подготовку выверенного договора, на основании которого будет осуществлен переход права собственности к покупателю. В договоре можно предусмотреть дополнительные обязательства сторон, например, о необходимости снятия с регистрационного учета и выселении. Адвокат поможет правильно составить условия договора с банком о порядке доступа к банковским ячейкам для изъятия денежных средств или расписок продавца о получении денег.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна имеет большой опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью. Если Вам нужна квалифицированная юридическая помощь при приобретении недвижимости, обращайтесь, буду рада помочь Вам!

© Адвокат Оксана Вашанова

Задать вопрос адвокату
Адвокат-онлайн
  • Введение в заблуждение , злонамеренные действия нотариуса

    24.10.2020
  • Оксана, у меня очень редкий вопрос Нотариус при проведении сделки с недвижимостью совершил действия, лишившие мать супружеской доли в квартире . Есть ли перспектива судебного преследования нотариуса, с целью взыскания морального и материального вреда Спасибо

  • Ответ адвоката
  • Добрый день, Наталия! Для привлечения нотариуса к имущественной ответственности необходимо установить факт причинения имущественного вреда действиями нотариуса. Вред взыскивается со страховой компании, в которой нотариус застраховал свою деятельность. Для оценки перспективы привлечения нотариуса к имущественной ответственности, необходимо ознакомиться в обстоятельствами дела и документами. 

     

  • Ответ на вопрос